一、房地產(chǎn)信托投資基金是什么

房地產(chǎn)信托投資基金是通過(guò)將個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者的資金匯集起來(lái)，投資于能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流收益的地產(chǎn)資產(chǎn)或相關(guān)有價(jià)證券的金融產(chǎn)品。

該產(chǎn)品由特定的資產(chǎn)管理公司管理，專門的基金托管機(jī)構(gòu)托管；在發(fā)行后一般選擇在證券市場(chǎng)上掛牌交易，買賣方式與股票相同。

房地產(chǎn)信托投資基金資產(chǎn)管理公司通過(guò)多元化投資，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券及不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)進(jìn)行組合投資，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，通過(guò)將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以分紅的方式分配給投資者，從而使其獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益。

二、房地產(chǎn)信托投資基金的分類

按業(yè)務(wù)性質(zhì)和收入來(lái)源，房地產(chǎn)信托投資基金分為股權(quán)型(Equity房地產(chǎn)信托投資基金)、債權(quán)型(Mortgage房地產(chǎn)信托投資基金)和混合型(Hybrid房地產(chǎn)信托投資基金)三種類型。其中，股權(quán)型房地產(chǎn)信托投資基金就是直接投資不動(dòng)產(chǎn)，主要的收益來(lái)源是不動(dòng)產(chǎn)租金收入，或處分不動(dòng)產(chǎn)的資本利得；債權(quán)型房地產(chǎn)信托投資基金是指向開(kāi)發(fā)商或房地產(chǎn)管理者提供抵押貸款，或投資房地產(chǎn)抵押證券，以利息收入或證券投資回報(bào)為主要收入來(lái)源；兼營(yíng)上述兩類業(yè)務(wù)，混合收取上述兩種業(yè)務(wù)收入的房地產(chǎn)信托投資基金被稱為混合型房地產(chǎn)信托投資基金。目前債權(quán)型房地產(chǎn)信托投資基金只存在于美國(guó)，占比不到房地產(chǎn)信托投資基金市場(chǎng)總規(guī)模的10%；混合型房地產(chǎn)信托投資基金就更少，只有不到1%；除美國(guó)市場(chǎng)外，其他國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)信托投資基金均為股權(quán)型。

此外，房地產(chǎn)信托投資基金還有其他劃分方式。根據(jù)組織結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)信托投資基金可劃分為公司型和契約型；根據(jù)募集和上市方式，可劃分為公開(kāi)募集上市交易、公開(kāi)募集非上市交易和私募三種；根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理方式，可劃分為內(nèi)部管理和外部管理兩種；根據(jù)經(jīng)營(yíng)期限，可劃分為有明確期限及無(wú)明確期限兩種；根據(jù)發(fā)行后能否贖回，可劃分為開(kāi)放型和封閉型。

三、房地產(chǎn)信托投資基金的優(yōu)點(diǎn)

近幾年，房地產(chǎn)信托投資基金越發(fā)地受到廣大投資者青睞，歸納其優(yōu)點(diǎn)，可總結(jié)如下：

1.使房地產(chǎn)投資小額化、動(dòng)產(chǎn)化、簡(jiǎn)單化。由于房地產(chǎn)投資涉及資金較大，多數(shù)投資者難以進(jìn)行大宗房地產(chǎn)投資。而房地產(chǎn)信托投資基金是以收益憑證方式募集大眾資金從事大資金量、多樣化的房地產(chǎn)投資，使投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資轉(zhuǎn)化為對(duì)有價(jià)證券的投資，降低了投資門檻和操作難度。特別是對(duì)于中小投資者而言，可因此進(jìn)入原本因資金門檻較高，而較難涉足的非住宅類房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。

2.具有較高的流動(dòng)性。房地產(chǎn)信托投資基金是以證券化方式來(lái)體現(xiàn)房地產(chǎn)的價(jià)值，證券發(fā)行后，一般會(huì)在證券市場(chǎng)上掛牌交易，這將大大提高產(chǎn)品的流動(dòng)性和變現(xiàn)能力。

3.產(chǎn)品收益和分紅相對(duì)穩(wěn)定，同時(shí)又具有一定的成長(zhǎng)性。房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品以租金收入為主，而且一般都規(guī)定收入的主要部分(90%以上)用于分紅，因此相對(duì)于其他金融產(chǎn)品，REIT的收益和分紅都比較穩(wěn)定。同時(shí)房地產(chǎn)信托投資基金又具有一定的成長(zhǎng)性，這主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展物業(yè)租金收入提高，二是持有物業(yè)的公允價(jià)值增加。

4.與股票、債券相關(guān)度較低，加入投資組合可有效分散風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托投資基金的收益/風(fēng)險(xiǎn)特性介于股票和債券之間，但與這兩者的相關(guān)度均不高。故而，許多投資者將房地產(chǎn)信托投資基金視為股票、債券、現(xiàn)金以外的第四類資產(chǎn)。

5.抵御通貨膨脹。一方面，房地產(chǎn)信托投資基金持有的地產(chǎn)資產(chǎn)在通貨膨脹時(shí)會(huì)隨之增值；另一方面，房地產(chǎn)信托投資基金的主要收入來(lái)源——地產(chǎn)租金收入也會(huì)在物價(jià)上升的同時(shí)有所提高，進(jìn)而增加對(duì)投資者的分紅。所以說(shuō)，房地產(chǎn)信托投資基金不失為一個(gè)抵御通貨膨脹的投資工具。

6.監(jiān)控嚴(yán)格、信息透明。由于房地產(chǎn)信托投資基金的監(jiān)管和信息披露標(biāo)準(zhǔn)大致參照上市公司標(biāo)準(zhǔn)，因此是一個(gè)比較安全的產(chǎn)品。相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)信托投資基金的透明度更高。

四、房地產(chǎn)信托投資基金的風(fēng)險(xiǎn)

誠(chéng)然，房地產(chǎn)信托投資基金是一個(gè)很有魅力的投資產(chǎn)品，但對(duì)于一些在投資該產(chǎn)品時(shí)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)也有必要加以了解，它們主要包括：

1.整體經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。在全球和地方性的經(jīng)濟(jì)低迷甚至衰退的環(huán)境下，房產(chǎn)的租金水平一般會(huì)下降，同時(shí)空置率和租金違約率也會(huì)有所增加，這些將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金的收益產(chǎn)生影響。

2.房地產(chǎn)周期性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)為一周期性資產(chǎn)，以房地產(chǎn)為標(biāo)的所衍生的有價(jià)證券可能也會(huì)隨之出現(xiàn)周期性的價(jià)格波動(dòng)。

3.政策性風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)相關(guān)法律、稅務(wù)制度、會(huì)計(jì)制度等改變時(shí)，可能會(huì)影響房地產(chǎn)信托投資基金的負(fù)債比例及所持地產(chǎn)資產(chǎn)的估值等。此外，地方性的建設(shè)規(guī)劃調(diào)整也將直接影響房地產(chǎn)信托投資基金所持地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值。

4.利率變動(dòng)引起的價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托投資基金和債券的利差會(huì)影響投資者介入房地產(chǎn)信托投資基金的意愿，然而證券市場(chǎng)多空和利率高低，一般而言只影響房地產(chǎn)信托投資基金的短期表現(xiàn)。長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)信托投資基金的價(jià)格還是取決于標(biāo)的資產(chǎn)的質(zhì)量和盈利能力。

5.管理人的信用風(fēng)險(xiǎn)。投資者通過(guò)房地產(chǎn)信托投資基金投資地產(chǎn)資產(chǎn)，而并非直接擁有地產(chǎn)資產(chǎn)，因此缺乏對(duì)該資產(chǎn)的主動(dòng)權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)，尤其是當(dāng)資產(chǎn)管理人經(jīng)營(yíng)不善或牟利他人時(shí)，投資者無(wú)法直接干預(yù)制止，只能通過(guò)拋售離場(chǎng)的方式結(jié)束投資。