一、物流地產商是做什么的

物流地產是根據客戶的需求，選擇合適的地點，建設、運營與管理專用物流設施，而且采用本地與全球的專業(yè)技能開發(fā)物流配送設施，與客戶建立密切的合作關系，為其在合適的時間與合適的地點，提供合適的現(xiàn)代物流設施和專業(yè)的物業(yè)管理服務。

物流地產商則是提供物流地產相關的設計、建造和物業(yè)管理服務的企業(yè)，它的本質是房地產開發(fā)商或工業(yè)地產開發(fā)商，不過物流地產商不僅提供現(xiàn)代化的物流倉儲設施，更為物流的整個價值鏈提供服務。

二、物流地產商的開發(fā)運營模式有哪些

物流地產作為專業(yè)化的現(xiàn)代經營性物流設施載體，對于提高客戶企業(yè)的物流運作效率至關重要，物流地產商對物流地產的開發(fā)運營主要有五種模式：

1、物流企業(yè)主導型運營模式

物流企業(yè)是物流企業(yè)主導的運營模式的主體，物流企業(yè)按物流市場需求，結合自身物流業(yè)務發(fā)展的需要，由物流地產開發(fā)商進行物流設施的投資建設。

具體活動主要有規(guī)劃、選址、設計、開發(fā)建設等，物流地產設施的擁有權屬物流企業(yè)所有，項目建成后，部分留作自用，以滿足自身發(fā)展需要，其余部分則轉租給其他企業(yè)。

該模式的優(yōu)點在于由于物流企業(yè)比較熟悉客戶所需的物業(yè)管理服務和物流設施，可能會使得物業(yè)的折舊費用享受到政府稅收減免的優(yōu)惠，從而在很大程度上節(jié)省租金，降低稅費；

缺點在于物流企業(yè)在運營的初期，由于為客戶單獨提供優(yōu)質且高效的定制化物流設施的設計、建設與咨詢服務的難度較大，資金方面的管理水平及專業(yè)能力較差，存在很大的資金風險，導致運營成本増加，管理效率較低。

2、物流地產商主導型運營模式

物流地產企業(yè)根據客戶的物流設施需求，購買、改造既有的物流設施，或按客戶要求進行選址、拿地、規(guī)劃、設計、開發(fā)建設并完成相關物流設施，產業(yè)企業(yè)自行決定自用還是出租給客戶，并通過專業(yè)團隊提供資助建設的物流設施及物業(yè)管理服務，該模式在物流倉庫等場景下應用廣泛。

投資收益的來源主要由地產增值、物業(yè)費、物流設施設備租金、物流設施相關的咨詢服務等，該模式的優(yōu)勢是可以有效發(fā)揮房地產企業(yè)的資金實力、房地產運作能力以及物流設施設計能力，在短時間內進行資金管理，降低物流成本，有效幫助客戶將大額資金投入在核心業(yè)務，不給企業(yè)帶來資金壓力，提高物流企業(yè)競爭力，降低財務風險；

不足之處是相對于較小規(guī)模的企業(yè)來說，因物流設施標準較高，設備先進，可能會有過高的租金成本。

3、物流商與地產商、電商合作型運營模式

由地產商、物流商通過簽署合作協(xié)議等，共同出資設立物流地產的項目公司，并合作經營。

該模式既能展示地產商拿地、建設的優(yōu)勢，也可以發(fā)揮物流商在物流效率及運營管理方面的優(yōu)點，根據客戶的物流設施需求提供物流設施的租賃、咨詢、物業(yè)管理等服務，再根據協(xié)議約定進行項目收益分配與風險承擔。

該模式的優(yōu)點在于地產建設中的各種風險共同承擔，地產商可以發(fā)揮地產企業(yè)優(yōu)勢，而物流企業(yè)可以發(fā)擴物流企業(yè)在設施選址、物流網絡、物流運營、物流服務等方面優(yōu)勢，雙方優(yōu)勢互補合作共臝；

而不足在于可能面臨的信用風險、利益分配和風險分擔等問題，如何更好解決雙方在合作過程中是否有利益矛盾是重點。

4、第三方牽頭型運營模式

由第三方牽頭，作為地產企業(yè)和物流企業(yè)的橋梁，并進行物流商與地產商的資源整合，開展合作型的經營模式，同時審查房地產企業(yè)和物流企業(yè)的實力、資格等，實現(xiàn)聯(lián)合。

建成后的物業(yè)由第三方負責招商、管理工作，同時第三方也要身纏開發(fā)建設及運營收益，且由第三方按協(xié)議約定進行分配，第三方一般為政府或中介組織。

該模式的優(yōu)點在于擁有獨立第三方進行審查，從而源頭解決了雙方的信用風險、避免后期在該處可能產生的矛盾；而缺點在于，該模式對第三方要求較高，需要高行業(yè)自律性。

5、基金型運營模式

該模式與傳統(tǒng)的運營模式不同之處在于引入了基金公司，基金公司由物流地產企業(yè)與其他投資者共同成立。物流地產企業(yè)將其持有的物流資產轉讓給基金，再通過基金公司這個渠道發(fā)行的基金持有物流資產，由物流地產商控制物流資產轉為基金控制物流資產。主要的業(yè)務為：物流地產開發(fā)業(yè)務、物流地產運營管理業(yè)務、基金管理業(yè)務。

金融優(yōu)勢是該模式的亮點。開發(fā)拿地、基礎建設、物流設施的配備，都對于資金有大量需求，基金公司可以通過自身優(yōu)勢的發(fā)揮，降低資金使用成本，間接為客戶降低物流費用，解決了傳統(tǒng)經營模式下資金占用時間長，投資回報期長，融資壓力高等問題。

缺點在于前期建設以及后期項目運營方面，都可能出現(xiàn)因不熟悉客戶而失去客戶信任的情況。

三、不同物流地產開發(fā)運營模式比較分析

物流地產運營模式的選擇與企業(yè)是否能夠快速發(fā)展息息相關，企業(yè)核心競爭力之一就是合適的運營模式，不同的運營模式各有各的優(yōu)點，下面為大家比較分析一下：

1、從資金占用角度來看，基金運營模式表現(xiàn)最優(yōu)，資金使用成本低，資金壓力小，其余模式均占用大量流動資金，可能會因此而導致原本運營模式的優(yōu)勢消失，且基金模式下，公司財務數(shù)據表現(xiàn)更為出色。

2、從對于經營管理工作的能力要求來看，需要合作的運營模式對于管理能力的要求高，即物流商與地產商、電商合作的模式需要花費更多的精力在于管理工作方面，因為屬于合作方式，可能會存在信息不對稱，溝通成本較大，道德風險等問題。

3、其余模式下，各方發(fā)揮自身專業(yè)能力優(yōu)勢即可，合作相關的管理工作相對較少，對合作相關的工作強度要求相對較低。

4、從專業(yè)能力發(fā)揮的角度來看，除第三方牽頭型運營模式外，其余模式均可使得自身專業(yè)能力正常發(fā)揮甚至超長發(fā)揮。在第三方牽頭型運營模式下，特別是由各地政府牽頭進行規(guī)劃、開發(fā)，再委托專門經營管理機構運作的物流園區(qū)，普遍不能發(fā)揮物流中心的專業(yè)職能。因為在該模式下，主要是通過為入駐企業(yè)提供服務而取得收益，與物流業(yè)務的拓展無關，若后期想要投資其他項目，可能會因不夠專業(yè)而使得投入打了水漂。