關(guān)于購買商住房的各項問題

一、貸款和稅費

商住房雖然不限購，但貸款壓力也不輕。首付5成是硬性規(guī)定，且不能享受公積金貸款，商業(yè)貸款也只能貸10年。在貸款利率方面，銀行一般要求在基準利率的基礎(chǔ)上上浮10%。

稅費方面，商住房統(tǒng)一按照3%的稅率征收契稅，無法享受“滿五唯一”的稅費優(yōu)惠政策。也就是說，買不限購的商住房，你付出的利息和稅費成本要比普通住宅高得多。

二、水電費

除了貸款和稅費外，居住成本也是要重點考慮的事。商住房目前有兩種情況，一種是開發(fā)商承諾民水民電，但仍存不確定性，一種就是商業(yè)標準。

關(guān)注“民水民電”商住房的購房者最好應(yīng)將這部分關(guān)鍵信息以合同的形式確立下來，畢竟商水商電價格基本上是民水民電的一倍了。

三、配套風險

對于純商業(yè)規(guī)劃的項目，配套設(shè)施可能是硬傷。因為是商業(yè)用地，政府規(guī)劃方案與住宅住宅用地不少區(qū)別，因為商業(yè)用地一般不會強制要求設(shè)計完善的配套服務(wù)，這給選擇商住房的購房者帶來較大的麻煩。

四、居住效果

商住房通常每層十幾戶，乃至幾十戶。這類住宅容積率非常高，房屋得房率也很低。很多房子都無法正常采光和通風。

對于商住房來說，更麻煩的是商住混合，因為本質(zhì)上商住房是商業(yè)用地，辦公和餐飲都是被允許的，人流量多且人員混雜，對居住體驗的影響非常大。

五、落戶問題

對于不限制戶口的城市，買商住房也不劃算，因為商住房是不可以落戶的。

買過商住房的人都清楚，其產(chǎn)權(quán)證書寫的清楚，土地性質(zhì)為“非住宅用地”，不能落戶，后續(xù)孩子入學等問題也會接踵而至。

六、再出售困難

商住房進入二手房市場通常都不大受歡迎。北京等地的二手房市場能很明顯地看出普通住宅和商住房的差別，純住宅價格上漲得比較快，也比較容易出售，而商住房則因為面積、產(chǎn)權(quán)和稅費等問題，出手相對困難。

七、價格問題

商住房價格低、面積買一層送一層、不限購。

商住房面積小，總價較普通住宅更低，對于首付有限的購房者來說，是個不錯的選擇。

另外商住房一般是兩層，底層是客廳和廚房，上層是臥室。雖然面積達不到開發(fā)商宣傳的“買一層送一層”，但二層的確能增加不少使用空間。

這在限購城市來頗具吸引力。對于無戶口、不夠社保的單身人士來說，40年的商住房是唯一的選擇了，而且很多商住房都是精裝修交付，買點家具入住了。