什么是期房

人們習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房。

期房有哪些優(yōu)缺點(diǎn)

1、期房的優(yōu)點(diǎn)

（1）房源充足，戶型、樓層的選擇較多。期房出售時(shí)一般房源都較充足，選擇空間大，購(gòu)房者可根據(jù)自己的喜好，選到合適、滿意的樓層和戶型。

（2）每期開盤一般都有優(yōu)惠，價(jià)格相對(duì)更便宜。開發(fā)商為了盡快收回資金或者募集資金，會(huì)對(duì)期房給予較大的優(yōu)惠，一般來說買期房比買現(xiàn)房在價(jià)格上可優(yōu)惠10%以上。

（3）工程質(zhì)量隨時(shí)可見，便于監(jiān)督和提出意見。從付完定金的那一刻起，購(gòu)房者可隨時(shí)經(jīng)常去觀看和了解工程進(jìn)度，可以對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、墻體、地板、隱蔽電路等建好以后不易看到的工程隨時(shí)監(jiān)督。

（4）付款輕松，隨施工進(jìn)度付款，一般分為三次。首次付款時(shí)間為取得預(yù)售證時(shí)，一般僅付1萬(wàn)元～2萬(wàn)元的定金和總房款10%左右的首期房款；第二次付款時(shí)間是工程進(jìn)行到一半時(shí)，付款額約為總房款的60%；第三次付款時(shí)間為房屋已經(jīng)交工或即將投入使用時(shí)，購(gòu)房者將余下的款項(xiàng)付完，同時(shí)開發(fā)商將房屋交付給購(gòu)房者，也可選擇按揭付款。如果是一次性交付全款，可獲得更大的優(yōu)惠。

（5）如果是地段較好的樓盤，并且樓盤附近有新的大型建筑和道路規(guī)劃，周邊的配套設(shè)施更加完善起來，房子則可能具有保值和升值功能。

2、期房的缺點(diǎn)

（1）有太多不可預(yù)知的潛在因素。因?yàn)橹荒芸吹叫Ч麍D、樣板房（部分有）和沙盤圖，實(shí)物和效果圖可能差距不小。期房不僅需要等待時(shí)間，還可能因購(gòu)房居民對(duì)周邊開發(fā)規(guī)劃不了解，購(gòu)房后會(huì)發(fā)生鄰近又蓋新樓遮擋視線陽(yáng)光，或原有的配套改作他用，或其他事件嚴(yán)重影響居住環(huán)境等問題。

（2）建設(shè)過程中有工程停頓或者“爛尾”的風(fēng)險(xiǎn)。有些開發(fā)商情況難以把握，若開發(fā)商在樓盤建設(shè)過程中因?qū)嵙Σ蛔恪①Y金不到位，使工程停頓或者倒閉，那么購(gòu)房者就會(huì)蒙受巨大的損失。

（3）購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)較大，沒有實(shí)物對(duì)照，有關(guān)面積、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)難以判斷。購(gòu)房者僅僅參考模型中的綠地景觀、整體規(guī)劃、戶型等方面就決定買房，到工程完工后，很有可能發(fā)現(xiàn)房子和理想中差距較大，在房屋面積、公攤面積上也有可能出現(xiàn)糾紛。

（4）期房合同上寫明的交房時(shí)間往往都會(huì)逾期，不管是開發(fā)商原本就有意欺騙還是其他客觀原因，都將給購(gòu)房者帶來不便。

（5）市場(chǎng)行情與價(jià)格漲跌難以預(yù)測(cè)，具有一定風(fēng)險(xiǎn)。

期房和現(xiàn)房有什么區(qū)別

1、從入住時(shí)間來看，現(xiàn)房是你什么時(shí)候買就什么時(shí)候可以??；而準(zhǔn)現(xiàn)房則是需要等到房子封頂，需要等一段時(shí)間才能住，但是比期房等待的時(shí)間要短；而期房的等待時(shí)間是最長(zhǎng)的。

2、從各自的配套設(shè)施來看，現(xiàn)房的配套設(shè)施完善，大多是已經(jīng)建好的配套設(shè)施，戶主可親身體驗(yàn)來判斷好壞并且提出修改建議；而準(zhǔn)現(xiàn)房的配套設(shè)施一般都在建設(shè)中，但能知道承諾的配套設(shè)施是否正在建設(shè)過程中；期房就只能看設(shè)計(jì)圖和區(qū)域規(guī)劃圖，但是具體是否能實(shí)現(xiàn)不確定。

3、從房屋價(jià)格來看，在一般情況下，現(xiàn)房的價(jià)格肯定是要比準(zhǔn)現(xiàn)房和期房要高一些，因?yàn)橹苯涌梢匀胱?，不需要時(shí)間成本，而準(zhǔn)現(xiàn)房與期房的房?jī)r(jià)，受市場(chǎng)、地段的影響較大，但是優(yōu)惠力度較大，可能會(huì)很便宜。

期房購(gòu)買流程

1、首先要選房

購(gòu)房者首先應(yīng)該要去售樓部查看戶型，選定自己滿意的戶型和樓盤。在選房的時(shí)候，一定要注意查看開發(fā)商＂五證＂是否齊全。除了查看五證以外，選房的同時(shí)還要仔細(xì)了解開發(fā)商的基本情況。其中包括開發(fā)商的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資信狀況及歷年在房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)業(yè)績(jī)，因?yàn)橘?gòu)買期房的風(fēng)險(xiǎn)是比較大的，所以選擇大開發(fā)商會(huì)更有保障。

2、簽訂購(gòu)房合同

在選好房子后，如果購(gòu)房者有意向購(gòu)房的話，接下來就是與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同了。

3、預(yù)售登記

很多購(gòu)房者都有這樣的誤區(qū)，認(rèn)為與開發(fā)商簽訂買賣合同之后，房子就是自己的了。其實(shí)買賣雙方只有在辦理完預(yù)售登記后，契約才會(huì)具備法律效力。買賣雙方應(yīng)在契約簽訂后30日內(nèi)，應(yīng)該就去所屬房屋土地管理局市場(chǎng)處辦理。

4、收房驗(yàn)房

等到開發(fā)商竣工驗(yàn)收后，就會(huì)通知購(gòu)房者來驗(yàn)房收房。大家在收房的時(shí)候應(yīng)查看房屋基本設(shè)施是否齊全，水、電、氣是否通暢，開發(fā)商在購(gòu)房時(shí)答應(yīng)的條件有沒有做到，還有小區(qū)的物業(yè)是否得力，監(jiān)管到位，以及現(xiàn)在買房者很看重的停車位問題。都應(yīng)該得到一個(gè)妥善的處理。

期房付款方法

1、首付款比例：一般而言首套房購(gòu)買者，可以根據(jù)個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力，選擇首付款的最低比例或者更高，一般首付是全款的20%-30%等等，如果在首付壓力較大的時(shí)候，可以選擇最低比例繳納，余款通過公積金貸款或者商業(yè)貸款來補(bǔ)充。

2、繳納月供：貸款后，等到銀行放款，則從放款日起開始每月繳納月供，月供繳納數(shù)量公積金貸款是可以調(diào)整的，找到相應(yīng)的電話，提前一個(gè)月更改，下個(gè)月的繳納數(shù)額。月供與銀行利率相關(guān)，記得每年年初根據(jù)利率合理調(diào)整月供數(shù)量。

3、全款購(gòu)買：期房也是可以全款的，只要有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，交款后，就等開發(fā)商通知收房，全款購(gòu)買缺點(diǎn)就是金額支出較大，但是優(yōu)點(diǎn)是不用做房奴并給銀行繳納利息，總體而言100萬(wàn)的房子，利息約為20多萬(wàn)。

購(gòu)買期房要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)

1、查看開發(fā)商的五證是否齊全

五證是開發(fā)商銷售房子的必備條件，只有五證齊全的房屋才是合法的商品房，才能得到相關(guān)部門和法律的承認(rèn)與保護(hù)。如果開發(fā)商的五證不齊全，購(gòu)買期房后的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大，比如無法簽訂正式的商品房合同、網(wǎng)簽無法進(jìn)行、無法辦理房產(chǎn)證、不能貸款等。因此，大家在買房前一定要查看開發(fā)商的五證是否齊全。

五證是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

在這里小編要提醒大家在查看五證時(shí)一定要看原件，因?yàn)閺?fù)印件容易作弊。此外，還要注意核實(shí)自己擬購(gòu)買的房屋是否在《商品房銷售（預(yù)售）許可證》上所載的房屋棟號(hào)范圍內(nèi)。

2、考察開發(fā)商的實(shí)力

購(gòu)房者在購(gòu)買期房之前一定要對(duì)開發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)進(jìn)行全面考察，可以去開發(fā)商已經(jīng)開發(fā)過的樓盤現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，了解下小區(qū)的基本情況，也可以上網(wǎng)查詢?cè)撻_發(fā)商的實(shí)力和口碑，比如進(jìn)入業(yè)主論壇，看看業(yè)主們對(duì)該樓盤的評(píng)價(jià)。

3、要求開發(fā)商將承諾與廣告宣傳的內(nèi)容寫入合同里

我們?cè)谫?gòu)買房子的過程中，是什么打動(dòng)了我們的心讓我們?nèi)ベ?gòu)買，想必一定是開發(fā)商的廣告，既然我們是因?yàn)楸粡V告里的內(nèi)容所吸引而購(gòu)房的，那么我們就需要把我們想要的東西寫入購(gòu)買合同里，從而得到我們想要的東西。

比如，開發(fā)商的廣告描述是買房就送停車位，這時(shí)購(gòu)房者就應(yīng)該要求開發(fā)商把車位的具體位置、面積、產(chǎn)權(quán)等寫入合同里。

此外，還有關(guān)于小區(qū)的布局圖的約定，比如層高、方位、小區(qū)入口、綠化率、是否有商鋪的附屬等都要盡量寫入合同里。如果開發(fā)商沒有履行承諾，這些約定都是以后的法律依據(jù)。

4、注意購(gòu)房合同中不可抗力條款

不可抗力是指在合同訂立后發(fā)生當(dāng)事人在訂合同時(shí)不能預(yù)見、不能避免、不可控制的意外事故，以致不能履行合同或不能如期履行合同。

不可抗力的意外事故主要包括由于自然力量引起的事故，如水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、旱災(zāi)、地震、臺(tái)風(fēng)、冰雹、泥石流等；由于社會(huì)原因引起的事故，如戰(zhàn)爭(zhēng)、政府禁令、征收、征用等；以及發(fā)生的社會(huì)異常事件，如騷亂等。

期房出現(xiàn)哪些問題可以退房

１、商品房買賣合同內(nèi)容異于認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容，由于合同主要條款已經(jīng)確定，合同已經(jīng)成立，對(duì)未決事項(xiàng)雙方應(yīng)繼續(xù)談判以簽訂本約。如果開發(fā)商提供的格式合同與認(rèn)購(gòu)書條款不一致，或者商品房買賣合同條款不合理，此時(shí)買方有權(quán)拒簽，并要求返還定金。

２、開發(fā)商未取得相應(yīng)的批準(zhǔn)、證件，《城市房地產(chǎn)管理法》第４４條規(guī)定對(duì)商品房預(yù)售限定了嚴(yán)格的條件，其中取得商品房預(yù)售許可證是開發(fā)商預(yù)售的前提。如果開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售，所簽訂的合同則沒有法律效力，業(yè)主有權(quán)要求退房。

３、開發(fā)商單方變更規(guī)劃，在簽訂商品房買賣合同后，如果開發(fā)商未經(jīng)買方同意單方變更朝向、面積、戶型等規(guī)劃、設(shè)計(jì)，買方有權(quán)要求解除合同，并要求開發(fā)商支付相應(yīng)賠償金。

４、面積誤差，《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第十四條明確規(guī)定，出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與合同約定面積不符，合同對(duì)此有約定的，依約定處理；如無約定，則面積誤差比絕對(duì)值超過３％，買受人有權(quán)請(qǐng)求解除合同。

５、遲延交房實(shí)踐中，開發(fā)商通常通過在商品房買賣合同中約定較低的交房條件（如交房條件不是取得竣工驗(yàn)收備案，而是單項(xiàng)驗(yàn)收合格等）進(jìn)行規(guī)避。